Разведопрос: Игорь Пыхалов о советских военнопленных
Опубликовано: 27.03.2017
Вопросы аренды земли и особенностей ее дизайна в Украине никогда не были ординарными, а их законодательное регулирование всегда отличалось неоднозначностью, наличием огромного количества пробелов и зависимостью от толкования норм закона разными органами власти. В этом посте предлагается тормознуть на одном из таких пробелов — как поступать аграрию, если сбор еще не созрел, а контракт аренды завершается.
Обычно, на таковой вопрос слету отвечают, что нужно или перезаключать контракт аренды, или продлевать его. Но давайте поглядим на оба варианта исходя из убеждений практики. Какой из их лучше, и что все-таки делать, если собственник отказывает Вам и в перезаключении, и в продлении.
Перезаключение контракта аренды земли
Разведопрос: историк Егор Яковлев про историю США
Смысл этого варианта состоит в том, что после окончания срока деяния контракта аренды земли, заключается новый контракт в отношении 1-го и такого же участка. При всем этом арендатор должен пройти всю функцию заключения контракта поновой. Напомним, что контракт аренды может быть заключен исключительно в отношении сформированного участка с присвоенным кадастровым номером. Не считая того, если идет речь о землях гос либо коммунальной принадлежности, то арендатору придется опять получать решение соответственного уполномоченного органа.
Арендаторы, которые захочут использовать этот метод фактического продления контракта аренды, должны держать в голове о наличии определенных рисков. Так, если после окончания деяния контракта будет некая принужденная либо невынужденная задержка с подписанием нового контракта аренды земли, есть возможность «лишиться» арендованного участка (а время от времени и несобранного урожая на нем). Все дело в том, что после окончания деяния «старенького» контракта, арендодатель (уполномоченный орган) имеет легитимное право заключать новый контракт аренды с хоть каким лицом без каких- или ограничений. Другими словами, наличие на земляном участке несобранного урожая не дает аграрию каких-то преимущественных прав относительно перезаключения контракта аренды.
Возобновление контракта аренды земли
Сущность этого варианта заключается в том, что до истечения срока деяния контракта аренды земли, аграрий и собственник земли заключают дополнительное соглашение к договору. Этим дополнительным соглашением продлевается срок его деяния. Но этим дополнительное соглашение может не ограничиваться. В дополнение к продлению контракта аренды, дополнительным соглашением могут вноситься и другие конфигурации. К примеру, поменяются размер арендной платы либо порядок ее уплаты.
Необходимо подчеркнуть, что если аграрий радиво делал условия контракта аренды, то он имеет преимущественное право на заключение контракта аренды на новый срок — возобновление контракта (ст.33 Закона Украины «Об аренде земли»). Это значит, что арендодатель, если он хочет и дальше сдавать земляной участок в аренду, не может отказать аграрию в продлении срока деяния контракта аренды земли. Но для того, что бы пользоваться этим правом законодатель просит от агрария выполнения определенных критерий. Во-1-х, для возобновления (продления) контракта аграрий-арендатор должен навести собственнику земли (в случае земли коммунальной либо гос принадлежности, соответственному органу власти), письмо-уведомление о намерении возобновить контракт. Законодатель не конкретизирует, что должно содержаться в этом письме. Но исходя из убеждений практики нужно верно обозначить намерение арендатора возобновить контракт аренды земли, также точно указать реквизиты контракта и земляного участка. Также рекомендуем отправлять такое извещение арендодателю письмом с извещением отправителя о доставке и описью вложения. Во-2-х, нужно приложить проект соответственного дополнительного соглашения к договору аренды.
Статья 33 Закона Украины «Об аренде земли» для воплощения таких действий устанавливает последний срок — один месяц до даты окончания срока деяния текущего контракта. Если арендодатель не возражает, подписывается дополнительное соглашение и контракт аренды продлевается.
Преимущественное право на возобновление контракта аренды земли может осуществляться и в ином формате. Если в течение 1-го месяца после окончания срока деяния контракта аренды земли арендатор продолжает воспользоваться землей и арендодатель, при всем этом, не направил в этот срок извещение о нежелании возобновляться контракт, то таковой контракт подлежит продлению на тот же срок и на тех же критериях.
Но нужно держать в голове, что таковой вариант не подходит для земель гос и коммунальной принадлежности. Так как, по воззрению Верховного суда Украины, действующее законодательство не предугадывает автоматического возобновления договоров аренды земли (постановление от 20.05.08 г. по делу № 30/234): реализация преимущественного права на возобновление контракта аренды земляного участка вероятна только при наличии соответственного решения органа местного самоуправления. А это означает, что для заключения нового контракта аренды земли, арендатору нужно опять пройти всю функцию заключения, от подачи заявления в орган местной власти, до получения соответственного решения, что на практике может занимать от 2-ух месяцев до полугода.
Необходимо отметить, что если в отношении возобновления либо перезаключения контракта аренды все более-менее понятно, открытым остается вопрос, как быть, если арендодатель не вожделеет возобновлять либо продлять действие контракта. В особенности животрепещущим этот вопрос становится в ситуации, когда срок контракта аренды истек, а сбор арендатора не собран.
Законодательством совершенно точно не урегулирован вопрос, кому принадлежит таковой сбор. Но согласно ч.3 ст. 19 ЗУ «Об аренде земли» срок деяния контракта аренды земляного участка определяется с учётом периода ротации севооборота согласно проектам землеустройства. Не считая того, в согласовании со статьёй 775 Штатского кодекса Украины арендатору принадлежит право принадлежности на плоды, продукцию, доходы, приобретенные им от использования вещи, переданной в найм. А статьёй 95 Земляного кодекса Украины установлено, что землепользователи посреди остального наделены правом принадлежности на посевы и насаждения сельскохозяйственных культур, также на произведенную продукцию. Таким макаром, право на сбор принадлежит всё же арендатору.
Все же, необходимо отметить, что отсутствие конкретной позиции законодателя в этом вопросе порождает судебные споры. И судебная практика пока не выработала единой позиции в этом вопросе. Потому советуем заблаговременно предупреждать пришествие схожих рисков, методом включения в контракт аренды положений, регулирующих «судьбу» несобранного урожая (прописывать, что собственником несобранного урожая считается арендатор). Либо включать положения о праве арендатора на уборку урожая, независимо от окончания срока контракта аренды земли.
Артём Наумов, старший юрист ILF; Любовь Долгополова, юрист ILF
